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フラット35のメリット・デメリットは?【長期固定で低金利!】

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そもそもフラット35とは?

フラット35とは住宅金融支援機構と民間金融機関(銀行等)が共同で行っている住宅ローンサービスになります。

「固定金利」であり、「35年の長期借り入れが可能」という二つの大きな特徴を持ち合わせています。

 

住宅ローン金利を選ぶときに多くの人が迷う点として、変動金利は金利は低いものの将来的なリスクが大きく、金利は高めになるものの安定している固定タイプと迷っている・・・。こういった方も少なくないかと思います。

 

そうした迷いを吹っ切ってしまうほどの低金利を実現しているのが、フラット35という商品なのです。

フラット35の大きな特徴

まずはシンプルにフラット35の特徴を押さえておきましょう。メリットとデメリットについては、下でも詳しく解説しています。

 

なんといっても長期固定金利であること、これがフラット35のメリットであり、デメリットでもあり、一番の特徴となっています。

 

次に金利が安い。金利が高くなりがちな固定タイプの住宅ローンですが、その成り立ちから非常に低い水準の金利を達成しているのがフラット35の大きなメリットです。

 

保証料が掛からない。これは一度でも住宅ローンを組んだ人なら、この恩恵の大きさがわかるはず。フラット35ではこの保証料を「信用」を「審査」のみでクリアするという、非常にありがたい存在なのです。

 

保証料は借り入れる際の金額規模によって変動しますが、融資額の2%程度、大体数十万円の負担を強いられるケースがほとんど。 これを払わなくて良い・・・というのはたいへんなメリットです。

 

審査基準が独自のもの。お世辞にも審査が緩いとは言えません。しかし確実に年々緩くなっている傾向が強く、窓口を拡大しているという大きな特徴を持っています。「金持ちしか借りられない住宅ローン」 かつてこういった揶揄も目立っていたのですが、現在では「建てたい人なら誰にでも」というスタンスで相談窓口が設置されています。

 

ケースによっては「フラット35がダメなら、普通の銀行でも厳しいかも」と評価される事もありますので、まずは一度資料請求と、仮審査の申し込みをしてみる事を、当サイトでは強くおすすめします。

フラット35の成り立ち

フラット35という住宅ローンはどのようなスタンスでスタートしたのか。利用する人はまずここを理解しておく必要があるかと思います。元々、国(政府)は一般住宅融資という形で、住宅ローンを提供していました。

 

しかし審査が非常に厳しく、なおかつ融資が遅い・・・といった問題もあり、「構造そのものに問題があるのでは?」という指摘がありました。その結果、構造改革により住宅金融公庫が廃止。

 

住宅金融支援機構という専門の機関が設置され、2007年に一般住宅融資制度をストップ。2004年からスタートしていたフラット35をメインに。一般住宅融資制度とフラット35を、住宅金融支援機構が一元管理する事でスマート化が実現し一般にも広がっていきました。

 

こうした結果、現在では多くの窓口が設置され、説明会なども頻繁に開催されています。ちなみに申し込み窓口に関しては、かつてのように公庫が主軸となるのではなく、現在では各金融機関に一元化しています。

 

あくまでも支援機構はお金を一時的に融資するだけ。これは住宅金融支援機構の役割が「資金の融通を支援するだけ」という制限を設けられたためです。

 

言ってしまえば「案内はするけど、窓口はうちじゃないですよ」というお役所仕事になってしまっていますので、この点には留意しておく必要があります。(相談には乗ってくれるけど、融資を決めるのは銀行等)

 

 
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フラット35のメリットとは?

それでは、ここから詳しくフラット35のメリットをご紹介しています。圧倒的な人気を誇るフラット35ですが、確かにメリット部分は大きいです。

 

しかしメリットばかりに目を向けていては、良い判断ができかねますので、必ずデメリットと合わせて判断してみてください。今回、他金融機関の具体的商品名や金利とは切り離して、純粋にメリットと言える部分をまとめています。

 

 

とにもかくにも金利の安さ

フラット35を利用する上で、一番目に留まりやすいメリットが、何と言っても金利です。取り扱い金融機関によって、若干金利は変動されるものの、それでも各金融機関が独自に提供している住宅ローン商品を寄せ付けない程の低金利を誇っています。

 

2016年5月現在のフラット35の金利は1.080%。どれだけ頑張って探してみても、長期固定金利で、この数値以下を掲げている金融機関は他に存在していません。むしろ変動金利と比較したほうがいいほどの低水準となっています。

 

しかもこの低金利が更新中という流れになっていますので、下がり値が何処に落ち着くのか。いまだ不透明な状態が続いています。今後の金利の動向には注意が必要です。かつて住宅ローン金利は2%以上でも安いと言われていただけに、現在の数値で契約をすればメリットはそれだけ大きいといえるでしょう。

 

 

35年という長さが魅力

一般的な住宅ローンの完全固定期間というのは、最長で20年ほどが一般的です。 フラット35が登場するようになってから、各金融機関もそれに合わせた年数を提示し、同時に金利も優遇するという対策が続いています。

 

その流れの中にあっても、低金利で35年をベースとしている金融商品そのものが少ないため、この存在そのものが一つの大きなメリットとなっている事は間違いありません。

 

資産運用の面から言ってもこれだけの長期間、低金利でお金を借りられることは大きなメリットとなるはずです。

 

反面35年という部分に魅力を感じる人が多い中、やはり長すぎるという認識を持っている方もいます。フラット35という名称ばかりが先行しすぎているせいで、柔軟性に欠けるという印象を持っている方も少なくないのですが、実際には15年~50年という長さから選択する事が可能になっています。

 

 

保証人不要

保証人を一切必要としないのは、非常に大きなメリットだと思います。国(住宅金融支援機構)が保証業務を担っている部分も大きいので、特別に保証人を設定する必要がありません。

 

 

保証料も無料

通常、住宅ローンの場合はここで費用がかさんでしまうことが多いのですが、フラット35では完全無料になっています。 フラット35が登場するようになってからは、大手金融機関も保証料を無料にするようになってきたのですが、それでも全ての金融機関が無料に設定している訳ではありません。やはり保証料が発生して当然という風潮が未だ根強く残されていますので、この恩恵は非常に大きいかと思います。

 

 

比較的融資を受けやすい

フラット35の審査で重要視されている項目は、年収に関する部分です。言ってしまえば「返済できる年収があれば、誰にでも貸しますよ」というのがフラット35の大きな特徴であり、人気の秘訣にもなっています。

 

勿論、年収だけが審査の全てではないのですが、他金融機関で住宅ローンを利用するよりも、かなりあっさりとした審査になってしまう事も少なくありません。

 

実際の審査に関しては、住宅金融支援機構が行うのではなく、各金融機関が行う事になっているのですが、各金融機関にしてみれば、自分がお金を負担する訳ではないので、ガイドラインに適合した利用者であれば、そのまま融資判断するという認識を持っている事がほとんどです。

優遇制度枠もある

フラット35Sのように、住宅条件がより優れている場合には、さらに金利優遇によってお得に利用できる専用枠を設けているという大きな特徴があります。相談をした際に、フラット35ではなく、35Sの利用を促されるなど、意外と拡張性を持っている事が一つのメリットになっているかと思います。

 

 

 
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フラット35のデメリットを挙げてみると?

フラット35は何処からどう見ても魅力的な商品である事は間違いありません。これは紛れもない事実です。しかしメリットがあればそれが時にはデメリットになる。それが住宅ローンの怖さであり、全ての商品に言える事です。

 

良い部分ばかりを見ていると判断を誤ってしまう事が多いので、デメリット部分もしっかりチェックしておきましょう。

 

 

固定金利だということ

長期完全固定金利が、フラット35における最も優れた部分であり、最も劣っている部分になります。35年間、金利を変更する事ができないのです。フラット50なら50年間、世間の流れとは一切関係なしに、50年前の金利と同様の負担を強いられることになります。

 

ただ、2016年5月現在のフラット35の最低金利は1.080%。何処を見渡してみても、完全固定でこれを下回る長期金利というのは存在していません。これから先これ以上低くなることもあまり考えられません。ですから固定金利であることのデメリットは現在は薄いともいえます。

 

今後の金利が2%を越えるのが当たり前で、3%付近をいったりきたりする時代が到来するかもしれません。ついこの間まで、2.5%付近が当たり前の時代でしたからね。何が原因で金利が変動するのか。ここを完全に予測できるだけでも大変です。

 

そんな不安を抱える中、「今しかない!」と飛び込んでいくのは、ある意味博打とも言える選択になります。今はお得、これからもお得。それを約束している商品ではないために、フラット35は現状の固定最低金利を採用するように配慮されています。

 

 

今見ている金利が適用されるとは限らない

フラット35の金利数値を今目にした瞬間。明らかに安く見える。しかしこれが必ずしも、自分が利用する時に適用される数値とは限らない。これがフラット35の大きなデメリットになっています。

 

例えば2016年5月に、1.08%という金利数値で申し込みをする。この数値は破格とも言える設定数値です。 フラット35の凄いところです。ところが、フラット35の金利は、「融資が実行されるタイミングの金利が適用される」という特徴を持っています。

 

新築の家を建てるのに、一ヶ月程度で完成すると思いますか?これは不可能です。竣工するまでに、早くても半年程度の日数を要するのが普通です。長い場合は1年近く掛かってしまう場合もありますね。

 

勿論、フラット35を利用する際には、必ず何処の取り扱い金融機関も、この点については言及してくれます。普通は説明します。そして必ず全ての利用者が、「その時の金利ってどれくらいになっていますか?」という質問をします。

 

当然のようにその答えは「先の事なので分かりません。」というのが正解になります。

 

今は1.08%だけど、半年後には少し上昇しているかもしれない。まさかのデフレ脱却で景気が上昇、金利も上がりっぱなしが、100%ないとは誰も言い切れません。もちろんその逆もしかり。現状、奇跡的なシチュエーションとしか言い様がない状況でも、何がどうなるかは分からない。

 

そういった経済の不透明さと真っ向勝負をしていかなければいけないというのが、フラット35の怖さでもあります。

全てが遅い

他にも色々なデメリットがあるにはあるのですが、ダイレクトに痛感しやすい部分がこのスピードの無さに集約されます。

 

審査が長い。
通常であれば、大体一週間もあれば、決着する事もある住宅ローン事情なのですが、フラット35の場合は審査に1週間~2週間、混んでいる時期だとそれを超過する場合も普通によくあります。しかも遅れてごめんね。という態度は一切なし。元々フラット35自体が優遇されているパッケージになっていますからね。

 

融資完了までが長い。
新築の場合は建物が完成し、検査を受けてから、ようやく送金の認可が降ります。つまりそれまでは自力で何とか出資していくしかありません。取り扱い金融機関の多くが独自に「つなぎ融資」を実装していますが、これもまた何処が安いのか、お得なのかを精査していく必要があります。

 

 

 

 

 

今いちばんおすすめの住宅ローンは?

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