住宅ローンのまとめ!【金利や審査・借り換えのお悩みをすぐに解決】

住宅ローン金利今後の動向は?金利推移比較!【あがっていく?】

今いちばんおすすめの住宅ローンは?

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現在の住宅ローン金利の状況は?

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今回は、住宅ローン金利の今後の動向について考えてみたいと思います。

 

住宅ローンの変動タイプは、短期プライムレートに連動する傾向があります。短期プライムレートは、公定歩合に連動しています。

 

2015年現在、公定歩合(基準割引率および基準貸付利率)は0.30%となっており、実質的なゼロ金利状態になっています。住宅ローンの変動タイプも連動して依然として史上まれにみる低い状態になっています。

 

たとえば長期固定金利のフラット35の金利推移を見てみると2015年2月に1.37%とこれまでの最低水準を更新しました。

 

その後じわじわと金利は上昇しましたが2015年12月現在でも1.55%をキープしており、今後の動向を考えても、しばらくは多少の上下はあるとしても大きく上がることは無いと考えてよいのではないでしょうか。

 

現在フラット35金利は最低水準にあり、またフラット35Sの金利優遇幅も期間限定で通常の2倍の0.6%となっていますから、35年固定金利でも金利が1%を割る銀行もあります。まさに今が絶好の借り時といっても間違いありません。

 

また、多くの金融機関で、変動金利は1%を下回っており、新生銀行など0.680%という低さで提供している金融機関もあります。そのため新規に契約する人の多くは、変動金利タイプのプランを選択しています。

 

変動金利タイプには、金利上昇リスクがあります、ですからこの先上昇に転じる前に、固定金利タイプに乗り換えたいと思っている人も多いと思います。これ以上低い水準に金利が下がることはあまり考えにくいので、変動タイプの金利で住宅ローンを借り入れている方はいつ上昇に転じるか、ということが最も注視すべき項目になります。

 

 

 

 

今後の住宅ローン金利の動向を予測するには?

もちろん、未来を正確に知ることはできません。今後の景気の動向についても、完全に予測することは不可能です。

 

何らかの方法で、大まかな傾向を知ることはできないでしょうか?

 

基本的に、景気が悪いと公定歩合は下落しますので、住宅ローン金利は低下します。逆に、景気が良いと、公定歩合が上がりますので、それに同調して上昇します。住宅ローンの金利の動向を知るには、景気の先行きを予測しなければなりません。

 

景気という言葉は非常に曖昧ですが、景気を数値化する指標は数多く存在します。その中で、景気と同じ動きをすると思われる指標を一致指標、景気よりも先に動くと思われる指標を先行指標、景気よりも後に動くと考えられる指標を遅行指標といいます。

 

アベノミクスが話題になったとき、景気の先行きなどを好感して、住宅ローン金利もしばらく上昇することがありました。しかし、それがあまり長引かず、今年の前半には上記したように最低水準を記録することになったのです。

 

そのことから考えると、まだしばらくは住宅ローン金利は低いままの可能性が高いといえるでしょう。

 

先行指標を使って、いち早く景気の動きを察知すれば、住宅ローン金利の上昇を予測することができるのでしょうか?

 

代表的な先行指標として、新規求人数、新設住宅着工床面積、耐久消費財出荷指数、消費者態度指数、長短の利率差、株価指数、総資本営業利益率、中小企業売上げ見通しDIなどが挙げられます。

 

参考として、短期・長期プライムレートの推移を日経平均株価の推移比較して下図に示します。

 

短期プライムレートの動きには、細かい動きはあまりありませんが、長期プライムレートと日経平均株価は、細かい動きを含みながら、大まかには短期プライムレートと良く似た動きをしています。

 

2006年の半ばに短期プライムレートが上昇するより前に、長期プライムレートや日経平均株価が上昇しています。短期プライムレートの動きを完全に予測できるわけではありませんが、これらの指標の動きである程度推測することもできるようです。

 

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住宅ローン変動金利の推移は?

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今回は、住宅ローンの変動金利がどのように推移するか、みてみたいと思います。

 

住宅ローンには、変動金利型と固定金利型の2種類があります。変動金利型は、金利を1年に2回見直すもので、経済状況によって、将来の金利がどのようになるかについてはわかりません。

 

では、住宅ローンの変動金利は、どのようにして決定されるのでしょう?

 

以前の住宅ローン金利は、長期プライムレートに連動して動いているものが多かったのですが、現在の変動金利は、短期プライムレートに連動して動くものが主流です。

 

短期プライムレートとは、従来は公定歩合に一定の値を足したものでしたが、金融の自由化が進んだため、現在では、各銀行が独自に定めています。

 

その基準は、1年未満の短期貸し出しで、銀行が優良と判断する企業に対して最も良い条件で提示する金利です。

 

日本銀行では、都市銀行6行(みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、りそな、みずほコーポレート、埼玉りそな)が自主的に決定した金利のうち、最も多くの数の銀行が採用した短期プライムレートおよび最高、最低金利を発表しています。

 

では、短期プライムレートはどのように決定されるのでしょうか? 銀行では、いろいろな方法で資金を調達しますが、その調達方法やコストは銀行によって同じではありません。

 

その調達コストが短期プライムレートに反映されます。また、金利動向も短期プライムレートに影響を与えます。

 

例えば、景気の動向などによって、日本の政策金利が変化します。政策金利とは、日本銀行が行う金融政策の一つで、日本銀行が他の銀行に融資する際の金利で、景気が良い場合には政策金利が高くなります。

 

すると、預貯金やローンの金利が上がり、通貨の流通が抑えられることになります。逆に、景気が悪くなると、政策金利は低く抑えられ、通貨の流通を促進させようとします。

 

以前は、政策金利といえば公定歩合を指していましたが、現在では、無担保コール翌日物を指します。この政策金利の動向も短期プライムレートに影響し、ひいては、住宅ローン金利に影響を与えることになります。

 

下図に住宅ローンの変動金利と政策金利・短期プライムレートの推移を示します。

 

2001年以降政策金利が0.1%と実質ゼロ金利状態が始まりました。2006~2008年にかけて、やや金利が上昇する局面がありましたが、2009年以降、再び実質ゼロ金利状態となっています。

 

住宅ローンの代表として、三井住友銀行とソニー銀行のWEBサイトで公開されている期間の住宅ローンの店頭変動金利を記載しています。三井住友銀行の変動金利と政策金利・短期プライムレートの動きは、ほぼ完璧に一致しています。

 

しかし、ソニー銀行の変動金利は、大まかな動きは他の金利と似ていますが、やや細かい動きを含んでいます。
図 住宅ローンの変動金利と政策金利・短期プライムレートの推移

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住宅ローン金利・長期固定タイプの推移は?

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ここでは、長期固定金利の住宅ローン金利の推移についてみてみたいと思います。

 

固定金利の住宅ロ-ンには様々な固定期間がありますが、最短で1年固定、最長では35年固定までものが多いでようです。条件によっては50年もの長期間の住宅ローンが可能な金融機関もあります。

 

住宅ローンの固定金利は、債券市場における「新発10年物国債」の利回りを基準にしているといわれています。

 

国債は、日本という国が行う借金です。最近では、日本国債のランク付けが下がったりしていますが、ギリシャなどに比べるとまだ信頼度は高く、売買も活発に行われています。

 

国債の価格は、債券市場の需要と供給の関係で決まります。国債の買い手が少なくなった場合には、買い手を見つけやすくするために、国債の価格は下落して利回りが上昇します。

 

一方、買い手が増えた場合には、価格は上昇しますので、利回りは逆に低下します。

 

これらの需給関係は、金融政策だけではなく、国内経済や物価、為替などの影響が複雑に絡み合いますので、政策金利のみと単純には連動しません。

 

長期金利は、直近の情勢だけではなく、将来の変化を先取りして動く性質があるといえます。

 

下図に住宅ローンの10年固定金利と政策金利・10年国債利回りの推移を示します。

 

住宅ローンの代表として、三井住友銀行とソニー銀行のWEBサイトで公開されている期間の住宅ローンの店頭10年固定金利を記載しています。

 

10年国債利回りのデータは、㈱ICCパートナーズのWEBサイト(資料室)で公開されている2004年以降のデータを記載しました。

 

2001年の後半から2006年の中頃までと、2009年以降は、政策金利が0.1%となっており、実質ゼロ金利状態になっています。住宅ローンの店頭10年固定金利は、3~4%を推移しています。

 

ゼロ金利状態の時期でも、長期金利は上げたり下げたりしています。ゼロ金利状態が解除された2006年の中盤から2008年にかけても、ゼロ金利状態である他の期間とさほど差は見られません。

 

一方、10年国債利回りと住宅ローンの店頭10年固定金利は、全体的に見ると良く似た推移を示しています。

 

しかし、国債利回りと住宅ローン固定金利の動きが完全に一致しているわけではありません。

 

2009年以降の動きを見てみると、ソニー銀行の固定金利と国債利回りの動きは、右肩下がり傾向でほぼ対応していますが、三井住友銀行の固定金利は、どちらかというと横ばい状態です。

 

図 住宅ローンの10年固定金利と政策金利・10年国債利回りの推移
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